Gdzie kupujący mają dziś przewagę na rynku mieszkań w Trójmieście?

Trójmiasto stało się drugim najdroższym rynkiem mieszkań używanych w Polsce. Jednocześnie w serwisach ogłoszeniowych nadal można wybierać spośród tysięcy lokali. Problem polega na tym, że te tysiące rozkładają się bardzo nierówno. W jednej dzielnicy kupujący może porównywać setki mieszkań, w innej musi czekać, aż w ogóle pojawi się interesująca go oferta.

Dobrze pokazuje to analiza opublikowana pod koniec czerwca przez Otodom. Autorzy przyjrzeli się 8171 ogłoszeniom z Gdańska, Gdyni i Sopotu, sprawdzając zarówno liczbę dostępnych mieszkań, jak i średnie ceny w poszczególnych dzielnicach. Z danych wyłania się rynek kilku prędkości. Inaczej kupuje się mieszkanie na południu Gdańska, inaczej na Przymorzu, a jeszcze inaczej w Sopocie, gdzie czasem w całej dzielnicy nie ma ani jednego ogłoszenia.

Trójmiasto coraz bliżej 17 tys. zł za metr

W maju 2026 roku średnia cena ofertowa mieszkania z rynku wtórnego w Trójmieście wyniosła 16 867 zł za metr kwadratowy. W ciągu miesiąca wzrosła o 1,9 proc., a w porównaniu z majem poprzedniego roku aż o 8,2 proc. Trójmiasto wyprzedziło tym samym Kraków i zajęło drugie miejsce w Polsce, za Warszawą.

Dla mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych trójmiejska średnia oznacza cenę przekraczającą 843 tys. zł. Przy 60 metrach robi się już ponad milion.

Są to oczywiście ceny ofertowe, czyli kwoty wpisywane przez sprzedających w ogłoszeniach. Ostateczna cena transakcyjna może być niższa, szczególnie gdy lokal od dłuższego czasu nie znajduje nabywcy. Średnią podnoszą też stosunkowo nowe mieszkania. Według Otodom prawie 15 proc. ogłoszeń z rynku wtórnego dotyczy budynków oddanych po 2020 roku. Rynek wtórny coraz częściej obejmuje więc lokale niewiele starsze od tych oferowanych bezpośrednio przez deweloperów.

Wysoka średnia dla całego Trójmiasta mówi jednak niewiele osobie, która szuka konkretnego mieszkania. Różnice pomiędzy dzielnicami sięgają wielu tysięcy złotych za metr.

Dwie trzecie ofert znajduje się w Gdańsku

Spośród 8171 mieszkań uwzględnionych w analizie aż 5563 znajdowały się w Gdańsku. To 68 proc. całej trójmiejskiej podaży. W Gdyni dostępnych było 2288 lokali, a w Sopocie zaledwie 320.

Miasto	Liczba ofert	Udział w trójmiejskiej podaży
Gdańsk	5563	68 proc.
Gdynia	2288	28 proc.
Sopot	320	4 proc.
Łącznie	8171	100 proc.

Przewaga Gdańska wynika z wielkości miasta i skali nowych inwestycji. Równie ważne jest jednak to, gdzie dokładnie te mieszkania się znajdują. Duża część oferty skupia się w Śródmieściu i rozwijających się dzielnicach południowych.

Gdańsk Południe daje największe pole do porównań

Najwięcej mieszkań w całym Trójmieście Otodom odnotował w gdańskim Śródmieściu. Dostępne były tam 2004 lokale. Tak duża liczba nie oznaczała jednak niskich cen. Spora część śródmiejskiej podaży to apartamenty, lokale inwestycyjne i mieszkania kierowane na rynek najmu krótkoterminowego.

Z punktu widzenia osoby szukającej mieszkania dla siebie znacznie ciekawiej wyglądała Orunia Górna–Gdańsk Południe. W tej części miasta znajdowało się 851 ofert, przy średniej cenie 11 653 zł za metr kwadratowy. Było to połączenie jednej z najniższych stawek w zestawieniu z bardzo dużym wyborem mieszkań.

Podobnie wyglądała sytuacja na Jasieniu, gdzie dostępnych było 430 lokali ze średnią ceną 12 579 zł za metr. Na Ujeścisku-Łostowicach kupujący mogli wybierać spośród 562 ofert, a na Pieckach-Migowie, czyli popularnej Morenie, spośród 488.

Morena była już jednak wyraźnie droższa. Średnia cena wynosiła tam 15 391 zł za metr. Dobrze pokazuje to, że duża liczba ogłoszeń i niska cena nie zawsze idą ze sobą w parze. Na wycenę wpływa komunikacja, dostęp do usług, wiek zabudowy oraz reputacja dzielnicy.

Największą przewagę kupujący uzyskuje tam, gdzie dostępnych jest wiele podobnych mieszkań. Jeżeli w jednej okolicy wystawionych jest kilkadziesiąt lokali o zbliżonej powierzchni, sprzedający musi liczyć się z tym, że zainteresowany po prostu pójdzie obejrzeć następne. W dzielnicy, w której pojawiają się dwie lub trzy podobne oferty, pole do negocjacji jest znacznie mniejsze.

Przymorze Wielkie: duży wybór, ale ceny z górnej półki

Osobnym przypadkiem jest Przymorze Wielkie. W maju znajdowało się tam 371 ofert, co dawało dzielnicy ósme miejsce w całym Trójmieście. Średnia cena wynosiła jednak aż 22 553 zł za metr kwadratowy.

Mieszkanie o powierzchni 50 metrów, wycenione według tej średniej, kosztowałoby ponad 1,12 mln zł. To o około 280 tys. zł więcej niż lokal o tej samej powierzchni wyceniony według średniej dla całego Trójmiasta.

Tak wysoki wynik częściowo tłumaczy struktura miejscowej oferty. Przymorze Wielkie obejmuje zarówno lokale w blokach z lat 60. i 70., w tym w charakterystycznych falowcach, jak i nowe apartamenty położone w pobliżu Parku Reagana oraz pasa nadmorskiego. Kilka drogich inwestycji może mocno podnieść średnią dla całej dzielnicy.

Przymorze daje więc kupującym wybór, ale nie jest rynkiem budżetowym. Duża liczba ogłoszeń pozwala porównywać lokale i wyłapywać mieszkania wycenione poniżej lokalnej średniej. Nadal są to jednak ceny wynikające z bliskości morza, terenów rekreacyjnych i dobrego połączenia z pozostałymi częściami miasta.

Gdynia: mniej ofert, ale północ miasta pozostaje tańsza

W Gdyni wybór jest mniejszy niż w Gdańsku, choć również tutaj występują dzielnice z wyraźnie większą podażą.

W Cisowej Otodom odnotował 346 ofert przy średniej cenie 12 253 zł za metr. W Leszczynkach dostępnych było 248 mieszkań, wycenianych średnio na 12 696 zł za metr. To stawki zdecydowanie niższe od średniej dla całego Trójmiasta.

Atutem obu dzielnic jest położenie wzdłuż ulicy Morskiej oraz dostęp do SKM. Dla osób dojeżdżających do centrum Gdyni, Gdańska albo Sopotu sprawna komunikacja kolejowa może być ważniejsza niż kilka kilometrów różnicy na mapie.

Zupełnie inaczej wygląda Orłowo, gdzie w analizowanym okresie znajdowało się 161 ofert. Nadmorska lokalizacja i ograniczona liczba mieszkań sprawiają, że sprzedający są tam pod mniejszą presją konkurencji.

Sopot jest rynkiem złożonym z kilku małych światów

W całym Sopocie dostępnych było tylko 320 ofert. Mniej niż w samej gdyńskiej Cisowej i kilkukrotnie mniej niż w poszczególnych dzielnicach południowego Gdańska.

Co więcej, sopockie ogłoszenia były bardzo nierówno rozłożone:

Część Sopotu	Liczba ofert	Średnia cena ofertowa
Świemirowo	131	25 306 zł/m²
Karlikowo	53	23 641 zł/m²
Górny Sopot	49	18 251 zł/m²
Przylesie	36	20 241 zł/m²
Kamienny Potok	24	22 046 zł/m²
Osiedle Mickiewicza	17	20 399 zł/m²
Brodwino	10	15 627 zł/m²

Najwięcej ofert znajdowało się na Świemirowie. Była to jednocześnie najdroższa część miasta w zestawieniu. Średnia przekraczała tam 25 tys. zł za metr. Wpływ na wynik miały między innymi nowe inwestycje o podwyższonym standardzie.

Na drugim końcu zestawienia znalazło się Brodwino ze średnią ceną 15 627 zł za metr. Różnica względem Świemirowa wynosiła prawie 10 tys. zł na każdym metrze. W przypadku mieszkania o powierzchni 60 metrów oznacza to niemal 600 tys. zł różnicy.

Te liczby pokazują, że średnia dla całego Sopotu jest szczególnie myląca. Zupełnie inaczej wyceniany jest lokal na Brodwinie, inaczej mieszkanie w Górnym Sopocie, a jeszcze inaczej nowy apartament na Świemirowie czy w Karlikowie.

W Dolnym Sopocie nie było ani jednej oferty

Najbardziej wymowna informacja z analizy Otodom dotyczy Dolnego Sopotu. W maju 2026 roku serwis nie odnotował tam ani jednej aktywnej oferty przypisanej do tej części miasta.

Nie oznacza to oczywiście, że w Dolnym Sopocie mieszkania nie są sprzedawane. Ogłoszenia pojawiają się i znikają, część nieruchomości może również trafiać do klientów poza otwartym rynkiem. Dane pokazują jednak, jak ograniczona potrafi być podaż w najbardziej prestiżowych lokalizacjach.

Osoba szukająca konkretnego mieszkania w Dolnym Sopocie często nie wybiera więc pomiędzy kilkunastoma ofertami. Czeka, aż pojawi się cokolwiek spełniającego podstawowe wymagania. W takiej sytuacji trudno mówić o przewadze kupującego.

Cztery tańsze oferty od różnych pośredników

Na tle wysokich średnich warto przyjrzeć się konkretnym ogłoszeniom. Poniższe przykłady pochodziły od czterech różnych biur nieruchomości i były dostępne w Otodom 14 lipca 2026 roku.

Nie traktujemy ich jako rekomendacji zakupu ani gotowych „okazji”. Niższa cena może wynikać ze stanu mieszkania, wieku budynku, konieczności remontu, piętra, położenia przy ruchliwej ulicy lub dodatkowych kosztów nieuwzględnionych w głównej cenie.

Lokalizacja	Powierzchnia	Pokoje	Cena	Cena za m²	Wystawca
Gdynia Pogórze	55,60 m²	3	499 000 zł	8975 zł	MIO CASA
Gdynia Leszczynki	52,63 m²	3	550 000 zł	10 450 zł	WGN Nieruchomości Wejherowo
Gdańsk Wrzeszcz	45,79 m²	3	569 000 zł	12 426 zł	Elita Nieruchomości
Gdańsk Oliwa	38,45 m²	2	499 000 zł	12 978 zł	Estatic Nieruchomości

Najniższą stawkę ma trzypokojowe mieszkanie na gdyńskim Pogórzu. Lokal o powierzchni 55,6 m² został wystawiony za 499 tys. zł, czyli niespełna 9 tys. zł za metr. W ogłoszeniu wskazano między innymi loggię, piwnicę oraz położenie w pobliżu lasu.

W Leszczynkach trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 52,63 m² kosztowało 550 tys. zł. Cena 10 450 zł za metr była o około 18 proc. niższa od majowej średniej dla dzielnicy podanej przez Otodom.

We Wrzeszczu za 569 tys. zł wystawiono trzy pokoje o powierzchni 45,79 m², położone w pobliżu Politechniki Gdańskiej. Mieszkanie wymaga remontu, co w dużej mierze tłumaczy cenę znacznie niższą od stawek spotykanych w tej części miasta.

Czwarta oferta dotyczyła dwupokojowego mieszkania w Oliwie. Lokal o powierzchni 38,45 m² wyceniono na 499 tys. zł. Cena całkowita poniżej pół miliona złotych zwraca uwagę w tej lokalizacji, choć mieszkanie znajduje się w ponadstuletniej kamienicy przy alei Grunwaldzkiej.

Duża podaż nie obniża automatycznie cen, ale daje możliwość odmowy

Z danych Otodom wynika, że sytuacji kupujących nie da się opisać jednym zdaniem. Ceny w Trójmieście rosną, a średnia zbliża się do 17 tys. zł za metr. Jednocześnie w części dzielnic dostępne są setki lokali, spośród których można wybierać.

Największe pole do porównań mają osoby szukające mieszkania w Gdańsku, szczególnie na południu miasta. Orunia Górna, Jasień i Ujeścisko-Łostowice oferują dużą liczbę mieszkań przy cenach niższych od trójmiejskiej średniej. W Gdyni podobną rolę odgrywają Cisowa i Leszczynki.

Przymorze Wielkie pokazuje z kolei, że setki ofert mogą współistnieć z bardzo wysokimi cenami. Sopot pozostaje rynkiem ograniczonym, na którym kilka nowych lub wycofanych ogłoszeń potrafi zmienić obraz całej dzielnicy.

Duża podaż nie gwarantuje więc okazji. Daje jednak coś bardzo ważnego: możliwość powiedzenia sprzedającemu „nie” i obejrzenia podobnego mieszkania kilka ulic dalej. Na rynku wartym setki tysięcy złotych już samo to jest realną przewagą.

Dane o liczbie ofert i średnich cenach pochodzą z analizy Otodom dotyczącej maja 2026 roku, opublikowanej 30 czerwca 2026 roku. Przykładowe ogłoszenia sprawdzono 14 lipca 2026 roku. Oferty mogą zostać zmienione lub usunięte, a podane kwoty są cenami ofertowymi.

link do artykułu Otodom:
https://www.otodom.pl/wiadomosci/gdzie-w-trojmiescie-kupujacy-maja-przewage-mieszkania-w-trojmiescie